Vidensbank: Kommunalt

Vi sidder hjemme i køkkenet og bliver enige om, at vi skal lave et bofællesskab og laver en projektskitse på to A4-ark med kerneværdier. Så kigger jeg på, hvad kommunen har skrevet om deres visionsplaner; hvad vil kommunen, hvad lægger de vægt på, og hvad er fokus i deres 10-årsplan. Vi havde valgt, at det skulle være i Odder. Det er konvertibelt på flere områder. Det highlighter vi og korrigerer vores tekst, så vi bruger samme ord og vendinger, så det passer på kommunens plan, og hvor vi samtidig bevarer vores kerneværdi: bæredygtighed og fællesskab.

Vi finder ud af, at der er åbent møde med udvalgsformændene. Der mødte vi op og sagde, at vi gerne ville tale med dem alle sammen på én gang. Så har man et kvarter til et pitch og en diskussion. Politikerne var rigtig begejstrede. Så der var et politisk flertal, og da der var ikke noget i vejen i Teknisk Afdeling, blev vi kaldt til møde. Der peger vi på den grund, som kommunen ejer, og som vi gerne vil købe. På det tidspunkt var det planlagt at skulle være til parcelhuse. Det går de så med på, og så blev grunden udbudt.

Da indså vi, at vi var flere end bare os fire i opstartsgruppen. Vi havde lavet en Facebookgruppe og arrangerede et møde, hvor 40 mennesker mødte op. Vi havde skaffet en tegnestue i Aarhus, som gerne ville lave en skitse. Tre parallelle spor: os, tegnestuen og kommunen. Her var vi i tæt dialog om udbudsmaterialet om grunden. Kommunallovgivningen gør det umuligt at bestemme, at der skal være et bofællesskab, men i stedet lavede de en bebyggelsesprocent og skrev, at de ville foretrække et bofællesskab, og at de ville vægte, at vi fik det B-certificeret (bæredygtigt), hvor en ekstern partner vurderer byggeriet.

Vi bliver inviteret med til udviklingen af udbudsmaterialerne, fordi vi er borgere og kan komme med til høringer. Vi kunne ikke bare skaffe 170 mio., så vi finder et byggefirma, og de er med på idéen. Vi viser, at vi har en hjemmeside med 460 interesserede, som havde skrevet en motiveret ansøgning.  På baggrund af den, er de overbeviste om, at de nok skal få solgt boligerne.

På grund af covid-19 lægger vi videoer op, som stadig ligger på vores hjemmeside, hvor man kan se, hvad vi står for. Der var tre bydere, og det bliver så Tybo, som vi også rigtig gerne ville have. Det skal derefter vedtages i kommunalbestyrelsen, og der sidder vi med entreprenøren og arkitektstuen og beslutter detaljer om vores DNA i forhold til bygningerne.

Vi satte os nogle høje mål for det bæredygtige byggeri. Vi skal tænke i kubikmeter frem for kvadratmeter. Vi skal tænke pris sammen med kvalitet og finde en balance. Vi kom med nogle drømme, og byggefirmaet har været gode til at rådgive, så det bliver betaleligt. Hvis vi skulle lave sedumtage, ville det koste 30.000 ekstra for hvert hus. Der valgte vi det stærke visuelle udtryk. Mængden af skydedøre blev reduceret. Der var mange valg, vi gennemgik, og vi endte med et svanemærket hus.

Til sidst afleverer vi en mappe til byrådet, og så sætter man gang i byggeprocessen derfra. Husene har vundet guld for deres bæredygtighed. Vi havde en stor, professionel ejendomsmægler på, som vurderede, hvor maxprisen lå. Det gode ved processen her er, at vi har gjort det hele parallelt. Det kommunale system tager tid, og der ligger en masse godkendelser, som man skal vente på, så det skal gøres parallelt. Det er bedre end, at nogle få har lagt ud fra start, som andre bofællesskaber gør, for efterfølgende kan der være nogle, der føler, at de har større ejerskab. Sådan er det ikke for os. Vi er alle lige.

Vi har en god økonomi her fra start af. Hver gang der var et salg, så fik vi et salær, som tildeltes bofællesskabet, og det blev over 500.000. Det er en god model, fordi når man motiverer dem, der skal bo der til at skaffe beboere, så er der også en god overensstemmelse mellem de værdier, der er i bofællesskabet, fordi der er den menneskelige kontakt. Vi har været tydelige om vores værdigrundlag, og det har gjort, at vi efter 2,5 år ikke har haft nogle fraflytninger. Det har ikke handlet om, hvad man må og ikke må, men om vores værdier.

Man skal heller ikke være snæver i sit værdigrundlag. Man skal have en ejendomsudvikler med, så man ikke skal have sine egne penge op af lommen. Vi er sådan en firekløver af beboere, arkitektfirma, ejendomsudvikler og kommune, og det er derfor, vi hedder Kløvermarken. Et kløverblad er også et hjerte. Så når du husker folk på, at du er en del af den samme firekløver, så forstår alle, at de skal finde en løsning sammen, hvor kerneværdierne bevares.

Vores samarbejde i tilblivelsesfasen var godt og intenst. Der var 12 familer, der prøvede at starte et bofællesskab op og bød fælles på en grund, som de ikke fik. Med baggrund i at de ikke fik den grund, fordi det var svært at konkurrere med etablerede firmaer, gik de igang med en lang dialog med kommunen, om man kunne dedikere nogel grunde til bofællesskaber og ligende. På baggrund af den dialig blev der udbudt en grund, og da vi bød på den var der os, et andet bud og det var nogen, der gerne ville starte et botilbud, men det var ikke det, som grunden var tiltænkt til. Grunden havde været opdelt i tre, og vi lavede et skitseprojekt, hvor vi tog højde for det. Det betød, at kommunen spurtge, om vi også ville have den anden af grunden. På det tidspunkt var vi 18 famiier og var i tvivl, om vi turde det. Derfor satte vi en annonce i Berlingske og brugte jungletrommerne, for at få flere med. Vi ville gerne lave en god beboersammensætning, men da der gik 2-4 uger, så vi nåede slet ikke at holde styr på det. Hvis vi ville realisere, at dele det op immellem alder, så skulle vi jo fjerne nogen fra deres encinitet, og det kunne vi ikke gøre. Så vi er endt med at være et meget homogent fællesskab. Vi er ca. en tredjedel, der stadig bor her. En tredjedel af dem, som er nytilflyttede er nye børnefamilier, og vi kan ikke styre, hvem der flytter ind, fordi der kan være et akut behov for at sælge sit hus. Men de fleste familier passer godt ind, og hvis man ikke gør, ser vi at folk flytter igen relativt hurtigt. 

I forhold til samarbejdet med kommunen havde vores formand og næstformand rigtig mange møder. Lokalplanen er lavet som et projektlokalplan, ligesom hvis vi var en privatinvestor, og processen har været meget tilsvarende til, hvis vi var en byggeudvikler. Vi har bare lagt vægt på nogle andre ting end profit. Fællesskab hvor der er plads til mange forskellige fællsskaber. Vi var en meget blandet flok. Nogle ville gerne bygge et billigt hus, nogle ville bygge bæredygtigt og derfor blev fællesnævneren, at det blev et godt og energirigtigt hus. Da vi startede var prisen på husene gode, men nu har markedet reguleret det noget. Rigtig meget af det, der gjorde at det var nogle relativt billige huse, vi fik bygget den gang, var det kæmpe arbejde, som vores formand og næstformand lavede. De havde kontakt med entreprenør, projektudvikler, kommunen, advokaten og den byggesagkyndige. Det var et enormt koordineringsarbejde som foregreb mange problemer. Set i bakspejlet, hvis de havde vidst, hvad de kastede sig ud i, så var det aldrig blevet til noget. De arbejdede helt absurt meget, og var virkelig dygtige til det. Den ene var rigtig god til processer, og den anden var meget dygtig til kontraktmæssige ting og til økonomi. 

Vi lavede 2 foreninger. Vi lavede en byggeforening, som handlede om at få startet det her op, hvor rigtig meget handlede om processen med byggeriet. Da vi så var færdige og flyttede ind, så lavede vi en grundejerforening, og i den har vi så alle vores værdier nu. Det var meget bevidst, da blev det mere overskueligt, at have det adskilt. Alting gik meget hurtigt. Mange bofællesskaber er 4-5 år med at komme i mål, men vi brugte 1 år og 9 mdr., fra vi kiggede hianden i øjenene og sprugte, hvordan skal de fysiske rammer være, hvem skal bygge dem, og hvad skal de have for det. Det andet var, hvad skal vores værdier være, hvordan skal fælleshuset være osv., og de to ting kørte sideløbende. Vi gik igang med at bygge i maj 2002, så tog reelt kun et år og 2 mdr til vi havde en byggetilladelse, og kunne gå i gang med at bygge. Det var et stort arbejde sideløbende. Vi mødtes hver mandag kl. 19:00-21/22:00 for at beslutte små detaljer om alt fra husnumre til fællesspisning. Det var rigtig vigtigt for os, at vi, den dag vi flyttede ind, havde en fælles rammme for vores sted, så vi ikke bare var et sted, man boede med en sommerfest. Vi var der, fordi at det er ejerboliger og vi faktisk gerne vil noget sammen. Vi kunne ikke have ventet med alle de spørgsmål til efter vi flyttede ind, for hvis man nu undervejs indså, at fællesskabet vil noget, og man ikke kunne se sig selv i det, så kan man jo vælge ikke at flytte ind. Der var vist omkring 3 familier, som ikke flyttede ind. 

Der er ikke to huse, der er ens, og derfor kom der også ens stor proces, hvor man besluttede hver især, hvordan ens hus skulle indrettes. Vi har kunnet sætte det præg på husene, vi ville. Det er en stor styrke, men også en svaghed. Vi kunne måske have valgt, at der var fire modeller, som man kunne vælge imellem. Vores projektudvikler var åben for, hvad der kunne lade sig gøre. Entreprenøren gabte desværre over mere, end han kunne med så stort projekt, og endte med at gå konkurs, da han heller ikke havde en byggeleder på, og der var store fejl, bl.a. med at vinduerne blev placeret forkert. Det er mest indvendig vores huse er forskellige. Alle haver er lige store, så når man går rundt i området, ser man ikke tydeligt, at husene ikke er helt ens, da kun vinduernes placering varierer.
Vi maler træværk samtidig. Vi har en lille pant i hinandens huse, så hvis nogen misligeholder, så kan vi udnytte den pant, det er dog aldrig sket. 

I samarbejdet med kommunen er det rigtig vigtigt, at kommunen har nogle nøglepersoner, som er koplet på sådan et projekt som vores, selvom det i bund og grund er magen til at bygge i et parcelhusområde. Vores erfaring er, at det er vigtigt, at man har en koordinator i kommunen.  Der var gennemgående to personer og en kontakt iht fællesarealerne, så vi vidste, hvem vi skulle forhandle med. Det har fungeret godt på den måde. På godt og ondt har kommunen også holdt fast i nogle ting, som arkitektonisk ser rigtig godt ud, men som ikke er så praktiske for os. Vi har et fælleshus i midten, men der kører biler rundt om vores fællleshus, så hvis vi spiser på terrassen, og børnene løber ud for at hoppe på trampolinen, kan det ikke ses fra bilerne, der kommer kørende. Det ville jeg gerne have været foruden. Det skaber nogle farlige situationer indimellem, og vi har fået sat nogle bump op. Problemet er GLS-pakkebudene, håndværkere og lign. som ikke er klar over den situation. 

Der var opbakning fra kommunen fra starten, men ikke til den første ejendom, som lå for tæt på havet, og vi kunne ikke bygge nyt i et landområde. Så fandt vi en anden matrikel, og derfra gik det rigtig godt. Jordene til ejendommen lå op til byskiltet på en landsby, og kommunen udarbejdede en lokalplan, hvor noget af jorden blev byzone, og andre dele forblev landbrugsjord.

Vi havde en borger, der var ansat i kommunen, en konservativ borgmester, som var positiv, og en arkitekt, som kunne sit kram og var positivt indstillet. De andre borgere i landsbyen var noget skeptiske. De boede i naturskønne omgivelser med udsigt til marker, og så kommer der pludselig nogle udefra med en lille landsby, som skal knyttes til den større landsby med nogle mennesker, de ikke kendte i forvejen. I dag har vi et fint forhold til dem alle sammen. Vi lavede nyhedsbreve, som fortalte om, hvad vi var optaget af, for at få afmystificeret, hvad der foregik.

Vi kunne ikke selv få lov til at placere bebyggelserne; de skulle bygges ude ved en lille befærdet vej, men vi ville gerne længere op ad skråningen. Vi har selv byggemodnet området og har fået lov til at beholde vores egen brønd. Byggemodning er dyrt, og det kan være problematisk. Det kræver en enorm tålmodighed fra sælger, som må vente på kommunen. Ham, vi købte ejendommen af, skulle vente i et års tid. Vi købte på den præmis, at hvis man fandt en ringborg, der skulle udgraves, så var det ejerens ansvar – og det kan jo ruinere folk. Men det gik han med til.

Vi var fire i opstartsgruppen, som sagde, at vi kunne skaffe en kvart million hver, og vi købte stedet sammen. Så sagde vi fire, at vi tror på det. Hvordan kan unge få lån til den slags i dag? Vi købte et faldefærdigt husmandssted for 1,7 mio., og det er et meget naturskønt område. Vi regnede med, at vi kunne sælge til samme pris igen, så derfor havde vi ro i maven.

Juraen er sådan, at vi skulle lave en organisering, og vi kontaktede en advokat i Aarhus med speciale i bofællesskaber. Han rådgav os helt hen i hampen og sagde, at vi skulle organisere os som en grundejerforening. Da vi så havde gjort det, opdagede vi, at vi ikke måtte eje landejendommen som forening. Så måtte vi søge dispensation for at få lov til at eje en landejendom. Efter et halvt års tid fik vi dispensationen, men det var rigtig ubehageligt at gå og vente på, og vi måtte ikke bygge på vores huse i den periode.

Alt i alt kræver samarbejdet med kommunen og offentlige instanser, at de mennesker, man vælger til at flytte ind med i startfasen og tage sig af de processer, skal være engagerede over en lang periode og hele tiden holde fast i, at det nok skal lykkes. Vi boede i skurvogne i 7 år. Det gør heldigvis ikke sammenholdet mindre, fordi ydre pres strukturerer gruppen indadtil. En ting er drømme, noget andet er håb, og når man så når til handling, så er der nogle, der vil noget andet. Af os fire, der købte det for 7 år siden, er der ingen, der er vendt om.

Vores fællesskab er kun 7 år gammelt, og vi har fået 5 børnefamilier ind, og det har også været en succes for kommunen, for de har fået tilflyttende børnefamilier, som de drømte om. Også fordi det er ejerboliger, og det er ressourcestærke familier, som er veluddannede og velfungerende. Vores mindste hus er 49 kvm, og det største er 128 kvm. Vi har ikke en standard, man skal leve op til, men kommunen har sat nogle rammer for bebyggelsesprocent, som er meget høj, så det er ikke et problem for os. Lokalplanen dikterer også, at vi skal bruge bæredygtige materialer.

Vi er et biodynamisk bofællesskab. Det gør det mindst en halv gang dyrere, end hvis vi købte de billigste typehuse. Det er en længere proces at finde de rigtige håndværkere, men vi har heldigvis et godt firma her på Fyn. Mange firmaer siger, de er bæredygtige, men de har ikke kompetencen til at rådgive i det, så man skal selv sætte sig ind i det.

Se mere om Torpegård på: Bofællesskabet Torpegård | Et bæredygtigt bofællesskab

Absalons Have Trekroner er et almindeligt bofællesskab uden nogle principper om bæredygtighed eller lignende. Det blev etableret for 20 år siden, og i udgangspunktet var der et positivt samarbejde med Roskilde kommune. Kommunen lavede et udstykningsområde i Trekroner, og vi blev en del af lokalplanen. Vi fandt en form, som alle parter kunne se sig selv i, og bofællesskabet kom til at indgå som en art illustration i lokalplanen, hvor nogle af vores indledende skitser var model for (se vedhæftede fil).

Det var på mange måder et godt samarbejde med kommunen, de ville gerne den her type bofællesskab. Jeg tror, at det ville være en langt større udfordring i dag, hvis vi først skulle købe en grund og have de pengestrømme, som skal til for at have en developer ind over, og som der skal finansiering til. Vi købte hele grunden, og så blev det udstykket som en "sokkelforening". Vi ejer hver især noget fast ejendom, som vi kan udnytte, fordi vi ejer den lille matrikel/sokkel, huset står på.

Vi hæftede solidarisk, og det er der mange banker, der ikke må lade deres kunder gøre i dag, og derfor er der brug for en developer. Dermed får man også en part ind i dannelsen af sit bofællesskab. Vi kunne bygge det, vi gerne ville. Alle husene blev solgt, og vi fik et fælleshus med de faciliteter, som det skulle bruges til. At bygge et industrikøkken er vigtigt, da det ikke hensigtsmæssigt med et almindeligt køkken, som er billigere, og som jeg har set flere steder. Det kan være på grund af indflydelse fra en developer. Developeren skal jo også tjene på det.

Vi havde ingen udgifter til andre end en entreprenør og en arkitekt. Man har en stor risiko, når man bygger på den måde. Det har ikke været en dagsorden, at fællesskabet er bæredygtigt. Vi har ret få regler, og det tror jeg er positivt. Det er ikke fordi, det ikke har udviklet sig over årene, men det er mere en naturlig udvikling henover årene. Vi har haft fællesskabet i fokus, og principperne har ikke været så stejle, at vi kunne slå os på dem.

Økologi og bæredygtighed var ikke den samme dagsorden for 20 år siden. Man ville gerne fremme bofællesskaber som bofællesskaber for at få nogle stærke lokalmiljøer. Derfor var kommunen en god medspiller dengang. Når vi er ejere af hver vores lille sokkel, så kan vi også sælge til den, hvis vi vil. Det har vi ingen regler for.

Men vi startede med at være nogenlunde jævnaldrende, og nu begynder der at komme børnefamilier med både små og store børn, og det giver naturligt en meget god dynamik. Hele udviklingen og samarbejdet med kommunen har gået meget gelinde, men vi havde en konflikt med Roskilde kommunes landskabsarkitekt om typer af beplantning. Arkitekten var meget nidkær. Vi havde plantet det, vi var forpligtet til, og der var de meget nøjeregnende. De kunne godt have givet mere plads til, hvordan vi gerne ville indrette os.

Men kommunen har sidenhen også været fleksible den anden vej, og der har vi fået lov til at sætte nogle kompostbeholdere i et skovbælte, som vi ellers ikke måtte. Det er ikke fordi, vi ikke har haft diskussioner og uenigheder i bofællesskabet, men ikke så meget med kommunen. Der er nogle, der siger, at bofællesskaberne har tendens til at vende sig mod sig selv, fordi bofællesskaberne har nok i sig selv.

Men altså på den anden side, så bliver fælleshuset brugt til klasse- og skolearrangementer og bestyrelsesmøder. Det handler måske mere om den livsperiode, man er i som menneske og familie, så hvis børnene er engagerede i sport, så er man det også. Man får jo meget social kontakt, f.eks. her hvor vi har fællesspisning tre gange om ugen, så møder man jo sine naboer der.

Det varierer. Man har valgt noget til, men vi stiller gerne vores faciliteter til rådighed til foreningsmøder osv. Vi har bare et krav om, at nogle, der bor her, skal være en del af det. Vi lejer det derfor ikke ud.

Inspireret af tyske byggegrupper
Vi har ladet os inspirere af tyske byggegrupper, men måtte omdanne vores projekt til et ApS for at kunne realisere det i Danmark. Det, der gør vores projekt specielt, er, at vi både har været bygherre og idéudvikler. Kommunen var involveret, da vi var en del af et stort byomlægningsprojekt, og vi har været i dialog med dem fra starten.

En unik tilgang
Vi etablerede en byggeforening, og så vidt vi ved, er vi de eneste, der har formået at realisere et projekt på denne måde. Det er et græsrodsbyggeri, hvor vi startede med beboerne og udviklede huset gennem en 4,5 år lang proces. De fleste andre bofællesskaber i nybyggeri er afhængige af developere, men vi gjorde det selv – uden formelle kompetencer.

Opmærksomhed og udfordringer
Vores byggeri har fået en del omtale, men processen har ikke været velbeskrevet hverken juridisk eller økonomisk. Vi valgte denne tilgang, fordi byudvikling i Danmark ofte foregår på en måde, hvor developere vinder en entreprise eller konkurrence, bygger et hus og sælger det med fortjeneste. Dette resulterer i byggeri til fokusgrupper og standardidéer.

Attraktiv placering og økonomi
Vi har fået en af de bedste placeringer i Odense og byggede noget, vi selv kunne flytte ind i. Ofte udlægger kommuner attraktive grunde, som typisk går til developere. Vi lykkedes med at bygge et hus, der var billigere end nabohusene. Når boligerne sælges, følger de dog markedsprisen, hvilket kan ændre beboersammensætningen – en fristelse, der næsten er uundgåelig.

Valget af ejerboliger
Valget om at lave ejerboliger blev truffet på baggrund af rådgivning fra Knud Folshack, som mente, at det var den eneste model, der kunne fungere for os.

Permatopias opstartsgruppes kontakt til Faxe kommune startede på politisk niveau i 2013 med en henvendelse til kommunens borgmester (A), idet en arbejdsgruppe for et permakulturelt landbrugsprojekt nedsat af en andelskasse (AJAK) ønskede at overtage et konkursramt landbrug og lave et arbejds- og bofællesskab i kommunen. Der var vældig stor interesse for projektet fra politisk side. Det passede til flertalsgruppens politiske agenda for perioden at a) støtte bæredygtighedsprojekter, b) udvikle landdistrikterne, c) understøtte landsbyskole/børneinstitutioner i den lille by Karise (2000 indbyggere i 2014), som landbruget/gården ligger i.

Kommunen hjalp projektet på mange måder, bl.a. med kontakt/aftale til/med et boligselskab, som skulle stå for de almene boliger, samt med at få relevante myndigheder i tale (miljø-, landbrugs-, og boligministerie, region etc.), fordi der er mange godkendelser ud over kommunalt regi, som skulle være på plads. Dette inkluderede bl.a. ophævelse af bopælspligt på gården, godkendelse af vindmølle, godkendelse af beskyttet biotop og godkendelse af skovbørnehave i Permatopias fredskov.

Byrådet vedtog støtte til projektet og boliggaranti til de almene boliger på betingelse af, at der blev bygget et tilsvarende antal ejer-/andelsboliger. Flere boligselskaber var i spil, og god politisk hjælp var helt nødvendig for at lande gode forhandlinger. Når en vellidt borgmester går ind i projektet, følger ofte god administrativ hjælp. Det har vi oplevet i mange dele af den kommunale forvaltning, både mht. godkendelser af bygninger, tilbygninger, opførelse af skovbørnehave samt råd og vejledning vedrørende tekniske anlægs opførelse.

Der er mange slags gode råd at give: Find en indgang så højt i det politiske system som muligt. Interesser jer for den kommunale dagsorden; se på hvordan jeres projekt kan bidrage til den dagsorden. Der er bare så mange ting, der bliver nemmere med kommunal medvind. Spil med, byd jer til med hjælp og bidrag, ikke blot med ønsker og krav. Forstå lokalpolitikken, det kommunale system, og forstå modstanden eller de manglende godkendelser på systemets præmisser, når der samarbejdes med de kommunale enkeltindivider. Bekæmp urimelighederne politisk, ikke i konfrontation med medarbejdere i sagsbehandlingerne.

Vi har nu i perioden 2022-2025 et byrådsmedlem, der bor i bofællesskabet og har været med fra Permatopias start. Indflydelse kræver medspil og investering i lokalpolitikken.

Jeg var formand under etableringsperioden. Kommunen har forsøgt sig med en fast kontakt, men der har været udskiftning. Det var lidt af en udfordring. Vores oplevelse har været, at vi har snakket med en stor flade af kontakter.

Vi oplevede sådan set en god vilje fra kommunens side, og en af de første, vi blev kontaktet af, var borgmesteren, som sagde at han stod til rådighed, hvis der opstod udfordringer. Så politisk var der stor velvilje. 

Vi har oplevet en udfordring i forbindelse med, at lovgivningen skulle overholdes. Det er en udfordringen, fordi at lovgivingen beror på en fortolkning. Så kommer der en udskiftning inde på kommunen, og det, der så kan ske er, at når den nye medarbejder så stiller spørgsmål om, hvorvidt lovgivningen skal fortolkes på en ny måde. Det kan stoppe en hel proces og ingen i kommunen tør gøre noget, før det er undersøgt helt til bunds. Man kan ikke regne med at kommunen ikke pludselig stopper projektet. Vi har flere eksempler på at fortolkningen pludselig var en anden. Det grelleste var ifb. med kystnærzonen. Vi ligger 2,9 km fra kysten. Vi havde kørt på og kommunen var med over for at vælge areal og gav os mullighed for at lave landzone om til byzone. Der blev udarbejdet forslag til en lokalplan, men så kom der en ny medarbejder og den nye medarbejder stillede spørgsmål til, at det ikke var 3 km fra kysten. Der er en fortolkning omkring, om man kan se bebyggelsen eller ej, og det kan man ikke hos os pga skov.

Kommunen tør på det tidspunkt ikke at gå videre. Samtidig har vi en forhåndskøbsaftale med landmændende og står og tripper, men kommunen tør ikke at tage en beslutning. Vi prøvede at insistere på, at kommunen skulle tage et møde med ministeriet. Det gjorde de ikke. Derfor hyrede vi et privat rådgivende ingeniørfirma, som kunne gå ind og vurdre et høringssvar fra kommunen og fortælle, at de fortolkede kystzonespørgsmålet anderledes. Først derefter gik kommunen ind og tog et møde med ministeriet.

Kommunen tør ikke tage beslutning, hvis der er den mindste grad af tvivl. Man skal fodre dem med oplysninger. Man får ikke hjælp til at komme videre i sådan en sag, men skal selv stå for det. Der var nogen, der arbejderde hårdt på det her forud i 3 år og det er lang tid at bruge på det.

Hvis man på landsplan kunne lykkes med at lave et taskforce på det her område, så ville det være en god løsning. Der er så meget jura og man har brug for et sted, hvor man kan henvende sig og få et svar, uden at det svar kan laves om undervejs.

Hvis vi havde vidst, hvor svært det her var fra starten, var vores økosamfund ikke blevet til noget. Jo længer tid man beder folk om at være engagerede i et projekt, uden de kan begynde at bygge et hus, jo sværere er det at få det gennemført. Vi misted mange gode folk undervejs , som ikke kunne blive ved med at vente.

Ejendommen er bygget og etableret af Frederiksberg Seniorbolig selskab. De eksisterer vist ikke mere. De første andelshavere stiftede efterfølgende foreningen og over tid glemte man, at det var en seniorbolig forening, men nu er vi langsomt ved at komme tilbage på sporet.

Vi har ikke nogen kontakt til kommunen pt og vi har ingen erfaring med samarbejde med kommunen.

Gården er i sin tid købt af RUC. Selve gården, nu kaldet Olinesgård, hed oprindelig Munksøgård, og har således lagt navn til bebyggelsen. For at undgå navneforvirring, er gården nu opkaldt efter en gårdmandskone fra omkring år 1900.

Jorden ejes dels af Olinesgård, af foreningen Munksøgård og af de enkelte bogrupper. Langt det meste af arealet er fælles jord. Kun arealerne lige omkring bogrupperne og omkring Olines gård ejes af disse. En del af arealet er endvidere udlejet til fårelauget og hesteejere. Folden vest for seniorgruppen ligger på kommunal jord.

Man kan hjælpe kommunen ved at sige: "I ønsker, at jeres kommune skal være divers", og så vise, at vi gerne vil hjælpe med at skabe den diversitet gennem eksempelvis træbebyggelse. Derfor skal man læse sig ind i deres planer, så man kan tale ind i det, kommunen faktisk ønsker. De har alle sammen 2030-mål, som man kan tappe ind i. Man skal angribe det professionelt og ikke med følelserne.

De fleste kommuner har tilsluttet sig FN’s verdensmål, og ved at bygge et bofællesskab styrker man ni af de mål. Dem kan man bruge aktivt. Alt for mange går direkte til Teknisk Afdeling, og det er den forkerte vej rundt, for de er blot sat til at udføre det, der er besluttet. Man skal ind via den politiske vej, så man har det politiske flertal, og dermed fjerner man alle stenene nede i Teknisk Afdeling.

Den lille gruppe, vi startede op med, var rigtig stærk i forhold til at få bæredygtighed og familielivsbetragtningen med. Vi kunne se familiens enhed og kompetencer, og vi har tre generationer i vores bofællesskab. Det at pleje omsorg for hinanden og tage sig af de ældre er noget, vi prioriterer højt – og det var lige præcis noget, kommunen gerne ville høre. Samtidig havde vi også gode lederegenskaber i gruppen.

Kommmunen har fundet grunden. Den var afsat til fremtidigt byområde, og da der i år 2000 blev bygget en skole i området,  kunne man se hvor ens børn skulle gå i skole lokalt.  

Kommunen lavede et udstykningsområde i Trekroner, hvor man gerne ville fremme bofællesskaber, og derfor var det let for os at blive en del af lokalplanen.Det er givende for et område at have flere bofællesskaber, fordi der også opstår et fællesskab på tværs af bofællesskaberne.

Permatopia er beliggende på en landbrugsparcel på 30 ha (heraf 12 ha skov) i udkanten af en mindre landsby med ca. 2000 indbyggere (efter 2018 2230 indbyggere!). Bofællesskabet er altså etableret på en eksisterende grund med udgangspunkt i en traditionel gård med stuehus og 3 længer og tilhørende småhuse. Landbruget havde været dyrket økologisk i over 20 år, men var gået konkurs og var ret forfaldent. Permatopia er blevet en ny bydel tæt på plejehjem, Brugs og station, som nabo til byens kvarter for småindustri.

Kommunen var behjælpelig med at få udarbejdet en omfattende lokalplan, godkendelse af bebyggelsens byzonestatus og hjalp i årene fra 2013-2018 især med godkendelser af fx vindmølle, spildevandsanlæg, byggetilladelser i flere omgange og ret stor mediebevågenhed i opstarten, fordi det tegnede til at blive et af Danmarks største permakulturelle bo- og arbejdsfællesskaber med en markant klima- og jordbrugsprofil. Projektet skabte naturligvis politisk debat i kommunen.

Helt lokalt var der en stor del af Karises beboere, som hilste bofællesskabet velkomment med resurser, børn og klimabevidsthed. Den lokale Brugs udvidede med 1500 m2 i vores indflytningsår og en stor udvidelse af det økologiske sortiment 😊. En anden del af Karises og omegns landbefolkning var mere skeptisk overfor ”hippierne fra København, der skulle på landet”. Ret hurtigt inviterede en del af lokalbefolkningen sig selv til 1. spadestik, rejsegilde og hjalp med maskiner etc. til de første bearbejdninger af jorden, idet landbruget blev startet et par år før indflytning.

Vi havde ikke et formelt samarbejde med andre bofællesskaber om starten af Permatopia, men i de første år tog mange arbejdsgrupper på besøg i flere bofællesskaber af lignende størrelse for at snakke om alt fra værdiprocesser, fødevarefællesskaber, fælles madordning, børn i fællesskaber, bæredygtigt byggeri, arbejdsorganisering etc. Mange i fællesskabets følgegruppe tog på kurser i bl.a. Eco village, regenerativt landbrug, sociokrati etc. i andre fællesskaber, og vi fik god hjælp fra et nærliggende øko-gartneri og et andelslandbrug til den første drift af landbruget.

Det var godt for Permatopias ret hurtige forankring i lokalområdet og i kommunen, at der var nogle kommende beboere, som havde kendskab til både Faxe og Stevns kommuner, til Karises miljø og institutioner. Vi fik hurtigt relationer – og efter indflytning er de relationer udbygget. Desværre har vi nok skuffet en del Kariseborgere, fordi etableringen af vores arbejds- og bofællesskab har taget så mange kræfter på de interne linjer, at Permatopia ikke endnu har bibragt så store tilskud af ny energi til byens fritids-, kultur- og sportsliv, som nogle Kariseborgere havde håbet.

Vi bruger faciliteterne i byen (sportshal, børneinstitutioner) og en del permatopister arbejder nu lokalt. Vi inviterer til marked og til brug af vores faciliteter, men vi har udover et egnsteater og stort bidrag til byens kulturarrangementer, har vi ikke stillet op til fx mange betrængte lokale foreninger og klubbers bestyrelser. Vi deltager dog i byens ”Dialogforum”, som koordinerer de lokale aktiviteter. Den skepsis, som vi mærkede især de første år, er aftaget, og vi har vist os at være ret almindelige og ufarlige familier, selv om antallet af ladcykler i landsbyen er mangedoblet.

Når en kommune har mulighed for at udvide med så og så meget landzoneareal, så kan kommunen aktivt bruge det stykke, de har afsat et andet sted, men valgte i stedet udvide hos os. Det var en aktiv hjælp for os. Da vi skulle vælge arealet her, så gik vi op til kommunen, gik vi op med et kort og der var de aktivt med inde over. 

VAND:  Himmerlandsbyen har selv etableret vandledninger til alle ejendomme og ejer således eget ledningsnet. Der er etableret en fælles tilslutning til hele foreningen, som aflæses en
gang årligt og der afregnes fælles til Aarestrup Vandværk. Hvert medlem afregner vand til foreningen efter bimåler, som aflæses en gang årligt, senest den 15. december hvert år. Det enkelte medlem er ansvarlig for egen bimåler. Andelsforeningen laver vandregnskab som udsendes til alle medlemmer ved den årlige generalforsamling. Heri indgår også den årlige spildevandsafgift, som afkræves for SO-anlæg. 
Hvert medlem betaler for eget vandforbrug, en andel af foreningens fælles vandforbrug samt en årlig målerafgift svarende til halvdelen af Aarestrup Vandværks målerafgift. Vandafgiften opkræves forud gennem medlemsbidraget.

Himmerlandsbyen har opført et renseanlæg til biologisk rensning af medlemmernes spildevand. Renseanlægget er opdelt i to dele, en samletank til opsamling af spildevand, samt et beplantet filteranlæg af typen SO, der efterfølgende renser spildevand vha. biologisk rensning. Det beplantede filteranlæg betyder, at der opkræves reduceret spildevand-safgift for SO-anlæg.

Den biologiske rensning er følsom overfor skadelige stoffer og der må derfor ikke anvendes produkter, som er desinficerende eller indeholder organiske opløsningsmidler. I øvrigt henvises til Kilian Waters anbefalinger. Det beplantede filteranlæg har en levetid på ca. 30 år, og bestyrelsen er ansvarlig for at tilse anlægget i levetiden samt at reetablere anlægget, når levetiden er slut. Anlægget tilses to gange
årligt, hvor pumper, rør, hegn og kulfiltre tilses og om nødvendigt repareres. Sammeltanken tømmes 1-2 gange årligt. Bestyrelsen har ansvar for evt. analyseresultater til kommunen.

Der er fælles afregning for husholdningsaffald. Bestyrelsen sørger for fælles container til husholdningsaffald, som passer til foreningens samlede behov. Medlemmerne betaler til husholdningsaffald gennem medlemsbidraget. Kommunen opkræver storskrald, genbrugsplads, rottebekæmpelse og skorstensfejning direkte hos hver ejendom.

Munksøgård har sit eget spildevandssystem. I spildevandssystemet skilles urinen fra det øvrige spildevand som renses i et sandfilter. Urinen opsamles i tanke under gårdrummene i bogrupperne. Urinen køres ud på de omkringliggende marker ca. 4 gange om året. Separationen af urinen betyder, at vores toiletter skal være separationstoiletter hvor urinen kun må komme i den forreste skål.
Sandfilterets funktion kræver, at det er meget begrænset, hvilke kemikalier der må skylles ud. Der er udarbejdet en negativliste over, hvad der må hældes ud.

Munksøgård driver og vedligeholder varmecentralen og de tilknyttede anlæg i bogruppernes teknikrum, og således sørger for, at vi har varme og varmt vand. Varmen fordeles ud til teknikrummene i fælleshusene, hvor der evt. suppleres med varme fra solfangerne. Herfra ledes varmen videre ud til boligerne i form af varmt radiatorvand og varmt brugsvand. Det kolde brugsvand kommer fra det
kommunale vandværk.

Entreprenøren syntes, der skulle være mange huse, men vi havde vores kerneværdier, og dem holdt vi fast i. Det handler om ikke at blive sur, men i stedet finde veje. Søg dialogen og hold fast i kerneværdierne.

Covid-19 gjorde, at vi måtte blive stærke online. Vi ønskede først varmepumper, men der kan være en udfordring med hvid støj, og derfor blev vi enige om fjernvarme, selvom den var fyret med kulkraft. Vi tog kontakt til Odder Fjernvarme og spurgte, hvordan vi kunne sætte en målsætning om, at de blev bæredygtige, og om vi kunne få dem til at lave et dokument, hvor de forpligtede sig til at blive bæredygtige i 2030. Så kunne de bruge os som benchmark for, at de når dette mål.

Det handler om at lave de her partnerskaber, hvor alle styrker hinanden i respekt for hinanden. Jeg blev inviteret med til bestyrelsesmøde, og vi fik lavet den aftale.

Der er noget med at sørge for, at ens anlæg har tilstrækkeligt med infrastruktur. Lige præcis sådan noget som kloakering kan man ikke bare ændre på, når man bor i en byzone, så selvom vi måske kunne have en drøm om at have et nedsivningsanlæg, har vi vægtet byzonen, fordi den lå tæt på skolen.

Vi har stor produktion af grøntsager til egen brug og vi har brug for den biodiversitet. Vi har også køer og heste. Vi havde en idé om, at vi skull have et solcelleanlæg, men så skulle vi oprettes som energiselskab og det ville vi ikke. Der er ingen der gider det, vi er kun 12 familier og der er rigeligt at gøre med høns og savværk, og vi kan jo side til møde fra morgen til aften, så det er der ikke nogen der gider. Men vi har privat solceller. Vi har varmepumper og masseovne. 

Permatopia er bygget op om tre primære visioner som bæredygtigt, økologisk og permakulturelt økosamfund:
1. Måden, hvorpå jorden dyrkes, med fokus på regenerativt landbrug.
2. Måden, hvorpå den cirkulære forsyning drives, med sigte på selvforsyning og minimalt spild til det omgivende samfund.
3. Inkluderende social omsorg, som er centralt for bo- og arbejdsfællesskabet.

Forsyningsanlæggene i Permatopia består af flere sammenhængende teknologier:
- Vindmøllen: Den producerer strøm til alle fælles anlæg som landbrug, storkøkken, pumper, elladestandere, vaskeri og fælleshus. Møllen kan kun drive de fælles anlæg, da hjemmelavet strøm ikke må sælges til private boliger, som derfor køber deres strøm fra et elselskab.
- Teknikrum: Her styres forsyningselementerne. Der diskuteres muligheden for at tilføje opbevaringsbatterier for at gemme overskudsstrøm fra vindmøllen.
- Jordvarmeanlæg: Der er jordvarmeslanger i alle fællesarealer, som via en 100.000 liters varmtvandsbeholder forsyner boligerne med gulvvarme og varmt vand.
- Regnvandsopsamling: Vandet fra hustagene opsamles og renses, før det bruges i toiletter og vaskemaskiner.
- Separationstoiletter: Disse skiller urin og affald fra hinanden. Urinen opsamles i tanke, men bruges ikke på markerne, da det røde ø-mærke ikke tillader dette.
- Pilerensningsanlæg: Affald fra toiletterne føres til store bassiner, hvor pilen optager næringsstoffer, og de afskårne pilegrene bruges som kompost og gødning til markerne.

Forsyningssystemet er udfordrende, fordi det kombinerer forskellige teknologier, som skal arbejde sammen. Lovgivning har ofte været en hæmsko, og dialog med myndigheder har været nødvendig for at få dispensationer. Kommunen har støttet projektet, og eksterne rådgivere har hjulpet med forsyningsanlæggenes etablering, som skete samtidig med boligbyggeriet.

Permatopias komplekse struktur inkluderer tre boligforeninger og en fælles grundejerforening. Forsynings- og landbrugsproduktion samt fælles faciliteter drives af et andelsselskab, KP Amba. Herudover findes KP Vand, der håndterer vandforsyning, og KP Pil, som styrer spildevandsrensning. Denne struktur betyder mange bestyrelser og generalforsamlinger samt hyppig kontakt med myndigheder.

Lovgivning har dog også ført til udfordringer, såsom med pilerensningsanlægget, der endte med at blive dobbelt så dyrt (9 mio. kr.) som oprindeligt estimeret. Fordi der ikke var gennemført arkæologiske undersøgelser på det planlagte sted, kunne anlægget ikke graves ned, hvilket betød, at det måtte placeres oven på jorden.

På vej mod selvforsyning har Permatopia gjort store fremskridt inden for både energi og fødevareproduktion. Landbruget leverer grøntsager til fælleskøkkenet, som er den største kunde, men for at dække lånene sælges ca. 30 % af produktionen til økologiske restauranter i hovedstaden.