I landsbyen Torup, tæt på hav og natur, opføres Vænget som andelsbofællesskab

Af Anna Falkenstjerne Beck, Falkenstjerne Fælles

Tidligere var det ganske almindeligt, at et bofællesskab blev etableret som andelsboligforening, og at foreningen selv var bygherre, men dette er blevet lidt af et særsyn i dagens Danmark. Ikke desto mindre har vi taget udfordringen op og søsat Bofællesskabet Vænget, som er etableret som andelsboligforening og snart skal bygges i den fællesskabsorienterede og innovative landsby Torup ved Hundested.

Der bliver ikke bygget ret mange bofællesskaber, hvor andelsboligforeningen selv er bygherre. Grunden til det er, at det kan være en svær proces at komme igennem. Ikke desto mindre er der god grund til at arbejde for netop dette, da man springer developer-leddet over. På den måde minder et bofællesskab som andelsboligforening meget om det tyske Baugruppen (byggegruppe) - koncept, hvor kommende beboere får indflydelse og projektet billiggøres. Det er derfor essentielt at styrke samarbejdet imellem rådgivere, grundejere, kommuner, totalentreprenører, advokater og kommende bofællesskaber, som gerne vil etableres som andelsboligforening. Men hvad skal der mere til? Her vil jeg fortælle om den proces, vi har været igennem med Vænget, der bliver et aldersblandet bofællesskab med 18 klimavenlige træhuse og et fælleshus.

Bag Bofællesskabet Vænget står Torup Overdrev (grundejer), Andelsboligforeningen Vænget (bygherre), Kuben Management (bygherrerådgivere), Falkenstjerne Fælles (faciliterer proces og kommunikation), Front Ark (arkitekter), Cento (totalentreprenør) og Abel & Skovgård Larsen (advokater med speciale i andelsboligforeninger). Alle parter var fra start enige om at opføre et bofællesskab på andelsbasis. Vi lavede samarbejdsaftaler med det mål at få andelsboligforeningen op at stå og byggeprojektet i gang. Samarbejdet udviklede sig godt, idet vi brugte hver vores spidskompetencer til at understøtte projektet og havde stor villighed til at arbejde sammen med andelsboligforeningens bestyrelse og udvalg. Jeg vil derfor allerførst fremhæve, hvor vigtigt godt samarbejde er, især, når man til tider bliver nødt til at lægge meget energi og hjerteblod i at få projektet til at lykkes.

Vi lagde ud med at skabe en opstartsforening, som senere blev konverteret til en andelsboligforening. Set i bagklogskabens klare lys, kunne vi godt have sprunget etableringen af opstartsforeningen over og gået direkte i gang med at etablere en andelsboligforening. Der var mange interesserede, som gerne ville være med i opstartsforeningen og som drømte om en bolig i Vænget. Vi fik hurtigt reserveret alle boliger, idet alle betalte et gebyr på 500 kr. til foreningen, men det viste sig, at mange af en række forskellige årsager alligevel ikke havde mod på at kaste sig ud i at være del af projektet. Derfor ville vi nok have stået stærkere (og undgået en del arbejde), hvis vi fra start havde skabt en andelsboligforening, hvor hver andelshaver betalte et første indskud på 10.000 kr. Vi ville således have haft andelshavere, som ikke kun drømte om et bofællesskab, men som følte sig mere forpligtede. Heldigvis var der også nogle, som hang ved, og de har i høj grad været kernen i, at projektet er kommet så langt, som det er nu.

Torup ligger ud til idyllisk natur med fantastisk flotte klinter og strand i Halsnæs kommune. Netop dette faktum, at vi er ’på landet’, nødvendiggjorde, at vi måtte søge kommunen om garantistillelse til den sidste del af de lån, som foreningen skal optage, når byggeriet står færdigt. Realkreditinstituttet ville pga. beliggenheden ikke give foreningen et højt nok lån til at få en god balance imellem andelsboligindskud og boligafgift. Andelsboligindskuddet ville være blevet alt for højt, hvilket ville have medført, at folk, der skulle låne til hele indskuddet, måtte betale høje renter for et andelsboligbanklån. Vi var heldige, at kommunalbestyrelsen valgte at støtte Vænget med garantistillelse, og således kunne vi arbejde videre med projektet. Vi fik tegnet skitseprojektet færdigt - først med BayArch og senere med Front Ark ombord, og vi satte projektet i udbud for at finde en totalentreprenør. Men fordi materialepriserne steg, var det svært at finde en totalentreprenør, der kunne bygge til den pris, vi havde forudsat. Der gik derfor lang tid med forhandlinger frem og tilbage, og vi måtte ændre projektet for at få økonomien til at hænge sammen. Undervejs steg renten dramatisk, og derfor måtte vi ad flere omgange sætte boligafgiften op, hvilket betød, at der var nogle af andelshaverne, der ikke kunne få bankgaranti og måtte trække sig fra projektet. Men der er heldigvis kommet flere nye til, og vi er endt med en fornuftig aftale og et rigtig godt projekt med Cento som totalentreprenør. De står for projektering af projektet, herunder indsendelse og dialog med myndighederne samt styring af hele byggeprojektet. Derved lægges en væsentlig del af det ansvar, som andelsboligforeningen har som bygherre, over på totalentreprenørens skuldre.

Undervejs har parterne ofte bidraget på en ekstraordinær måde. Grundejer har ad flere omgange forlænget den aftalte option på grundkøbet og har tilmed stillet en pæn garanti. Andelsboligforeningen har som bygherre haft en aktiv bestyrelse, som har givet udtryk for ønsker til projektet og udvist stor tålmodighed, når noget trak i langdrag. Der har været nedsat forskellige udvalg, fx et træ-udvalg, som tog sig af at udpege, hvilke træer der skulle blive på grunden, og et arkitekturudvalg, der forslog ændringer i projektet, samt et udvalg som er blevet døbt ’Vænget-hygge’, der står for at invitere nye såvel som gamle andelshavere til sociale aktiviteter. Bygherrerådgiver har opstillet byggebudget, forhandlet med totalentreprenører, indhentet tilbud på byggelån og realkreditlån samt forsikringer, søgt garanti hos kommunen, afholdt et hav af møder herunder med bestyrelsen og stillet et betragteligt beløb i garanti. De kommer også til at have byggetilsyn og økonomistyring af byggeprocessen. Fællesskabsfacilitator har stået for opbygning af fællesskabet, for proces og kommunikation med alle parter, samt for kontakt til kommende andelshavere og markedsføring af projektet. Arkitekterne har tegnet et flot projekt, som understøtter fællesskab, og har udnyttet den spændende grund med en paragraf 3 sø samt stillet med et mindre garantibeløb. Advokaten har stået for vedtægter, foreningsdannelse og udsendelse af tegningsaftaler, samt rådgivet om andelsboliger som nybyggeri. Andelshaverne har begivet sig ind i projektet med den risiko, der er ved et byggeprojekt, herunder at rentevilkår kan ændre sig i byggeperioden, men samtidig er der også stillet garanti fra grundejer, bygherrerådgiver og arkitekts side, så de kan være sikre på, at de får et ordentligt projekt.

Nu glæder vi os bare til at gå i gang med at bygge projektet, når de sidste p.t. seks ledige boliger er solgt. Alle boliger skal nemlig være solgt, inden byggeriet kan sættes i gang. Der bygges i alt 18 boliger bestående af tre forskellige boligtyper på henholdsvis 64, 80 og 96 m2 samt et fælleshus på 72 m2. Andelshaverne vil gerne spise sammen to-tre dage om ugen og afholde forskellige aktiviteter sammen men er også meget åbne for de ting, der foregår i landsbyen omkring dem.

Vil du vide mere, se her: https://xn--bo-i-fllesskab-5ib.dk/ 

Ønsker du at melde dig ind i Foreningen Bofællesskab.dk, finder du den medlemstype, der passer til dit behov lige her.